التمويلات تقول الكلمة الفصل
145 مليار ريال في خدمة المقترضين والمركزي يحدد الضوابط
تراجع أسعار العقارات 11% يرفع مستوى الأمل لدى القطريين
المقياس الموثوق للأسعار مهمة تواجه القطاع المصرفي
بزنس كلاس – اسلام شاكر
تتعاظم آمال الشارع القطري بمؤشرات تفيد بتراجع أسعار العقارات في السوق المحلي بنسبة قاربت 11%، بعد أن انخفض مؤشر أسعار العقارات الذي يصدره المصرف المركزي كل 3 أشهر إلى 252 نقطة في ديسمبر الماضي.
يأتي ذلك في وقت وصلت قيمة القروض والتمويلات العقارية للقطاع الخاص إلى حوالي 16 مليار ريال، حيث ارتفعت إلى 145.7 مليار ريال حتى نهاية ديسمبر ، مقابل 130 ملياراً في يناير، بعد أن توسعت البنوك خلال 2017 في منح القروض والتمويلات العقارية، في إطار القواعد والضوابط التي يصدرها «المركزي».
مقياس موثوق
وأكد مصرف قطر المركزي أنه نظراً لتعرض البنوك بشكل كبير لمخاطر قطاع العقارات والتقلبات المتوقعة في الأسعار التي يمكن أن تؤثر على المراكز المالية للبنوك، فإنه يتعين على القطاع المصرفي الاعتماد على مقياس موثوق لأسعار العقارات، وذلك بهدف تقييم محافظ الائتمان العقاري، على أن يشكل المؤشر إنذاراً مبكراً قبل الأزمات. ويضيف المركزي أنه يتم جمع المعلومات حول معاملات بيع العقارات من وزارة العدل التي تستند إلى المعاملات العقارية للبلديات وإعداد سلسلة شهرية لمؤشر العقارات.
مؤشرات وتعليمات
ويؤكد المركزي أن المؤشر يأتي ليمثل مقياساً دقيقاً عن الأسعار وتقييم المحافظ العقارية، موضحاً أنه نظراً لأهمية الائتمان الممنوح للقطاع العقاري وقطاع الاستهلاك، أصدر المركزي تعليمات تتعلق بالتمويل العقاري تتركز على التصنيف الصحيح وتقديم المعلومات ذات الصلة على أساس منتظم، وتهدف التعليمات المتعلقة بالقروض الشخصية إلى الحد من تزايد ديون الأسر بشكل مفرط ومنع تراكم القروض المتأخرة السداد، وتمكين البنوك من مواصلة الإقراض والتمويل للمقترضين والعملاء، من ذوي الجدارة الائتمانية، وضمان عدم إعاقة الأفراد عن خدمة الدين في الوقت نفسه.
وطلب المركزي من البنوك الالتزام بالتعليمات التي يصدرها بغرض حماية البنوك من مخاطر التمويل العقاري، والتحكم فيه بغية تقليصه إلى أدنى مستوى ممكن. وتتضمن الضوابط ما يلي: «يجب ألا يتجاوز إجمالي التمويل الممنوح من البنك وفروعه وشركاته التابعة داخل وخارج قطر أو الممنوح من فرع البنك الأجنبي بقطر للأفراد والشركات والكيانات القانونية الأخرى داخل وخارج قطر والذي ترتبط مخاطر تحصيله بالمخاطر العقارية في أي وقت، ما يعادل نسبة 150% من رأسمال البنك واحتياطياته».
تمويلات للعملاء
وبالنسبة للتمويل العقاري للعملاء الأفراد مقابل رواتبهم فيكون الحد الأقصى لإجمالي التمويل العقاري الممنوح للعميل والذي يكون الراتب مصدراً أساسياً لسداده ويزيد على سقف التمويل الاستهلاكي مقابل الراتب، نسبة 70% من قيمة العقارات الضامنة، وألا تتجاوز فترة سداد التمويل وفوائده (الأرباح) 20 سنة بما في ذلك فترة السماح. ويبلغ الحد الأقصى للاستقطاعات من راتب العميل متضمنة قسط التمويل وأي التزامات أخرى نسبة 75% من الراتب الأساسي والعلاوة الاجتماعية بالنسبة للقطريين ونسبة 50% من إجمالي الراتب بالنسبة للمقيمين مع اشتراط تحويل الراتب ومستحقات نهاية الخدمة إلى البنك المانح.
وبالنسبة للتمويل العقاري للفئات الأخرى من العملاء، فيكون الحد الأقصى لإجمالي التمويل العقاري الممنوح للعميل لا يتجاوز نسبة 60% من قيمة العقارات الضامنة، وألا تزيد فترة السداد على 15 سنة، بما في ذلك فترة السماح، وتمكن زيادة السقفين إلى نسبة 70% و20 سنة في حال وجود تدفقات نقدية منتظمة محولة للبنك بحوالات حق رسمية تغطي أقساط السداد بالكامل من أصل وفائدة (أرباح) خلال فترة السداد.
استثناءات
ويستثنى من هذا السقف التمويل العقاري الممنوح لوزارة الاقتصاد والتجارة أو المضمون منها. والتمويل العقاري مقابل ودائع نقدية محجوزة لدى البنك، ويستبعد من التمويل العقاري القدر الذي يعادل نسبة 100% من قيمة الودائع المحجوزة إذا كانت بالريال القطري أو الدولار الأميركي أو نسبة 90% منها إذا كانت بالعملات الأجنبية الأخرى. والتمويل العقاري مقابل كفالات بنكية غير مشروطة وغير قابلة للنقض صادرة من بنوك مصنفة ضمن الفئة الأولى أو الثانية، حسب تعليمات المصرف المركزي. والتمويل العقاري الممنوح للأفراد مقابل راتب في حدود التمويل الاستهلاكي بما لا يتجاوز 2 مليون ريال و6 سنوات للقطريين، و400 ألف ريال و4 سنوات للمقيمين.