توقعت شركة «دي تي زد» للخدمات العقارية، في تقرير جديد لها، أن يشهد الناتج المحلي الإجمالي في قطر تسارعا في النمو مدعوما بارتفاع أسعار النفط والغاز، وتخفيف إجراءات ضبط الأوضاع المالية، وانتعاش سوق المشاريع، مع استمرار قوة مركز قطر في الاستثمارات الخارجية.
وقال التقرير إن انخفاض أسعار النفط تسبب في هبوط الطلب على الوحدات العقارية التي تستخدم كمكاتب، ما أثار المخاوف من احتمال تفاقم أعداد الوحدات الشاغرة، مشيرا إلى ثبات معدلات التأجير وزيادة الإشغالات في المناطق الرئيسية. أما في قطاع الضيافة فقد ارتفعت معدلات إشغال الفنادق بالدوحة عن مثيلاتها في العالم الماضي.
وذكر التقرير أن نمو إجمالي الناتج المحلي لعام 2016 قدر بنسبة 2.6%، ومن المتوقع أن تتسارع هذه النسبة لتصل إلى 3.4% في 2017، و4.4% في 2018، بدعم من نمو متوقع للقطاع غير الهيدروكربوني بنسبة 6% في 2017، إضافة إلى ارتفاع أسعار النفط والغاز، وتراجع إجراءات ضبط الأوضاع المالية وتعزيز سوق المشاري، كما يتوقع أن يعوض مشروعا غاز برزان ومصفاة تكرير المتكثفات في راس لفان 2، أي تخفيضات في الإنتاج من جانب منظمة أوبك.
وتقول «دي تي زد» إنه بسبب قوة الأصول الخارجية القطرية التي تقدر بـ«335» مليار دولار، سيظل مركز قطر في الاستثمارات الخارجية قويا، كما تعتزم الحكومة إنفاق 200 مليار دولار على البنية الأساسية والإسهام في تنويع الاقتصاد على مدى السنوات القليلة المقبلة استعدادا لاستضافة بطولة كأس العالم.
ويقدر إجمالي المعروض من المكاتب في الدوحة بما يزيد على 4 ملايين متر مربع، منها «1.64» مليون متر مربع توجد بمنطقة وست باي. وقد أدت المباني المستكملة حديثا في لوسيل إلى زيادة المعروض من المكاتب في المنطقة إلى ما يقرب من «200» ألف متر مربع، حسب دراسة أجرتها مؤسسة دي تي زد.
ومن المنتظر إنجاز حي قطر للبترول بشارع مجلس التعاون الخليجي في 2017، ما يزيد إجمالي العرض في الخليج الغربي إلى أكثر من «1.86» مليون متر مربع. وهناك عدد من مباني المكاتب الإدارية الجديدة في لوسيل ينتظر إنجازها قريبا، وهو ما يزيد العرض القائم حاليا بما يقرب من «134» ألف متر مربع.
وكان الطلب على المكاتب الرئيسية في الدوحة خلال الفترة ما بين 2010 و2013، تحت هيمنة الوزارات الحكومية والجهات والهيئات المرتبطة بالحكومة، وقطاع النفط والغاز، وجميعها أمنت جميع المباني التي تراوحت مساحاتها بين 10 آلاف و40 ألف متر مربع، وهذا الطلب حافظ على ارتفاع مستويات الإشغال، خصوصا في وست باي، حيث كان يجرى إقامة العديد من الأبراج الخاصة بالمكاتب الإدارية.
وفقا لتقرير «دي تي زد» فقد أدى انخفاض أسعار النفط إلى اتجاه هبوطي في منحنى الطلب من قطاعي النفط والغاز والقطاع العام، ويعزى ذلك إلى إجراءات ضبط الأوضاع المالية، وأثر ذلك على المكاتب الجديدة في وست باي منذ 2013.
واعتمدت سوق المكاتب على مدى السنوات الثلاث الماضية، بدرجة أكبر كثيرا، على احتياجات القطاع الخاص؛ مع ذلك، تبين سجلات «دي تي زد» أن أغلبية الشركات كانت تطلب مساحات تتراوح من «200» متر مربع إلى «500» متر مربع.
وأدى الاعتماد على إيجارات القطاع الخاص، إلى جانب تقليص حجم الشركات إلى زيادة مستويات الشواغر عبر سوق المكاتب منذ 2015. وأدى تزايد الفجوة بين العرض والطلب إلى انخفاض إيجارات المكاتب المدرجة في وست باي بما يتراوح من «15%» إلى «20%» على مدى الاثني عشر شهرا الماضية.
وتقدر «دي تي زد» أن ما يصل إلى مليوني متر مربع من المكاتب مقرر إنشاؤها في قطر خلال العقد القادم، ومعظمها في لوسيل، مما يشكل ضغطا أكبر على نمو وتنويع القطاع الخاص القطري للحفاظ على معدلات الإشغال.
وترى «دي تي زد» أن الإيجارات الرئيسية في وست باي يمكن أن تتجاوز «200» ريال للمتر المربع شهريا بالنسبة للوحدات المجهزة الصغيرة، فيما حققت معظم التعاملات الإيجارية الحديثة إيجارات شهرية تتراوح من «130» ريالاً إلى «170» ريالا للمتر المربع الواحد.
وتتراوح القيمة الإيجارية في مناطق مثل السلاطة القديمة والسد وطريق المطار والطريقين الدائريين الخامس والسادس من «110» ريالات إلى «150» ريالا شهريا، وفقا لعمر المبنى ومستوى التشطيب الداخلي.
وأوضح تقرير «دي تي زد» فيما يتعلق بسوق المساكن، أن سوق الوحدات السكنية في قطر ظلت مدفوعة بالزيادة السريعة في عدد السكان خلال السنوات الأخيرة، والذي ارتفع إلى نحو «2.637» مليون نسمة في فبراير 2017، بزيادة قدرها «3.4%» على أساس سنوي. هذه الزيادة تمثل تباطؤا في نسبة النمو السنوي لعدد السكان، والتي ظلت تقليديا تتجاوز 7% في السنوات الأخيرة.
ودفعت عمليات ضبط الأوضاع المالية على المستوى الحكومي، وزيادة المعروض من المباني الجديدة، إلى ارتفاع مستويات أعداد الوحدات الشاغرة عبر أنحاء الدوح، مما أدى إلى انخفاض الإيجارات لمعظم الشقق الخالية والفيلات على مدى الـ«12» شهرا الماضية، وذلك في أعقاب خمس سنوات من النمو القوي في الإيجارات.
وظلت مستويات الإيجار في الأحياء الرئيسية مستقرة، إلى حد كبير، في الشهور الأخيرة بالنسبة للشقق التي تضم غرفة نوم أو ثلاث غرف للنوم، إذ لا تزال مستويات الإشغال عالية، ومع ذلك، كانت هناك ليونة في مستويات الإيجار بالنسبة للشقق التي تضم غرفتي نوم، حيث إن المتاح منها كثير.
وتم إنجاز عدد من المباني السكنية في أحياء مثل أم غويلينة، والسد، وبن محمود، والمرقاب. وطرحت هذه المباني في السوق بالمستويات الإيجارية نفسها للعقارات القديمة، على الرغم من أنها تضم شققا ذات جودة أعلى ومرافق متفوقة المستوى.
وأشار تقرير «دي تي زد» إلى أن عددا كبيرا من أصحاب العمل قاموا مؤخرا بخفض بدل السكن كنوع من إجراءات توفير التكاليف. كما أصبح الأكثر شيوعا منح سكن للموظفين عوضا عن إعطائهم بدل سكن. وكان لذلك تأثير على الإيجارات التي يمكن تحقيقها بالنسبة لمجمعات الفيلات؛ وهي السوق التي كانت تهيمن عليها سابقا إيجارات الشركات.
ومن المرجح وفقا لـ«دي تي زد» أن تكون هناك عودة للزيادة القوية في الإيجارات، التي شهدها القطاع فيما بين 2011 و2015، بفضل التطوير المتواصل في الأبنية السكنية الجديدة، وانخفاض الطلب من قبل الوافدين الأجانب ذوي الدخل المرتفع. ومن المحتمل ان يظل الطلب قويا على المساكن بأسعار معقولة، ويعتمد بشكل كبير على الموظفين بقطاع الخدمات المتنامي في الدوحة.
ورغم انخفاض نشاط سوق الاستثمار في المبيعات السكنية، إلا أنه لا تزال الشقق في المباني الجديدة باللؤلؤة قطر تتعامل بأسعار تزيد على «17» ألف ريال للمتر المربع الواحد. أما الشقق الخالية التي سبق الإقامة فيها، فيتراوح سعرها من «12500» ريال إلى «15» ألف ريال للمتر المربع الواحد.
وبالنسبة لقطاع الضيافة، تبين سجلات «دي تي زد» أنه يوجد حاليا ما يزيد على 22800 غرفة فندقية ومفاتيح شقق متاحة بالدوحة، داخل أكثر من «120» منشأة. هذا العدد يمثل زيادة قدرها «33%» في عروض مفاتيح الشقق منذ 2012. وشهد الربع الأول من2017 دخول عدد من الفنادق الجديدة إلى السوق، ومنها تاون أوتل في مشيرب، وميلينيوم بلازا في السد، ومن بين المعروض حاليا، هناك «87%» من الغرف الفندقية وأكثر من «70%» من المنشآت تصنف من فئة أربع نجوم أو خمس نجوم.
ووفقا للتقرير السنوي الأخير الذي أصدرته هيئة السياحة القطرية، لعام 2016، فإن «43%» من المنشآت القادمة ضمن مسيرة التنمية تقع ضمن هاتين الفئتين مرتفعتي المستوى.
وتشير خطة التنمية إلى أن أكثر من «20» ألف غرفة وشقة فندقية، في «100» مبنى، لا تزال في مراحل مختلفة من عمليات الإنشاء في قطر.
وتقدر «دي تي زد» أن هناك ما يقرب من «2400» غرفة وشقة فندقية قد تم افتتاحها منذ 2015، إضافة إلى «4000» أخرى من المرجح استكمالها هذا العام. وتعهدت قطر بتوفير أكثر من «60» ألف غرفة فندقية لاستضافة كأس العالم 2022 لكرة القدم؛ مع ذلك، فإن كمية الغرف الفائضة عن الطلب أثارت المخاوف من زيادة المعروض في قطاع الضيافة، خصوصا في الفنادق فئة الخمس نجوم.
وبعد النمو الثابت في أعداد السياح لعدة سنوات، تشير البيانات إلى حدوث انخفاض طفيف في أعداد السياح خلال 2016، ما يلقي بثقله على معدلات الإشغال في القطاع.
وتشير إحصاءات صادرة عن وزارة التنمية الاجتماعية، إلى أن معدلات الإشغال لشهر فبراير 2017، ارتفعت إلى «66%» بعد أن كانت «65%» في فبراير من العام 2016.
وأظهرت الإحصاءات أن متوسط الإيجارات اليومية انخفض من «497» ريالا إلى «460» ريالا. مع انخفاض إيرادات الغرفة المتوسطة من «324» ريالا إلى «306» ريالات.
وبالنسبة لسوق التجزئة، كان لافتتاح مول قطر مؤخرا أن أدى إلى زيادة المعروض من أماكن البيع بالتجزئة المنظمة في الدوحة إلى 838 ألف متر مربع موزعة عبر «15» مركزا للتسوق.
ويمثل مول قطر أكبر مركز تجاري أقيم في قطر، حيث يضم حوالي 195 ألف متر مربع من المساحة القابلة للتأجير. وسيتم تجاوز هذا الرقم في الربع الثاني بافتتاح مدينة مهرجانات الدوحة على طريق الشمال، والتي ستوفر «240» ألف متر مربع كمساحة قابلة للتأجير. وتتوقع «دي تي زد» افتتاح عدد إضافي آخر من مراكز التسوق الجديدة في الـ«12» شهرا المقبلة، ومنها مركز الحازم، مركز الدوحة للتسوق، وتاور مول والمرقاب مول، فيما تظل سوق التجزئة في قطر مدعومة بارتفاع الدخل لدى قطاع كبير من السكان.
وقدر البنك الدولي متوسط نصيب الفرد من الناتج المحلي الإجمالي في 2015، بـ«143788» دولارا، ما يمثل أعلى مستوى لدخل الفرد في العالم. وعلى الرغم من التباطؤ الاقتصادي مؤخرا والذي شهد انخفاض الإنفاق على التجزئة بنسبة تتراوح من «10%» إلى «15%» منذ عام 2015.
وأظهرت أبحاث «دي تي زد» أن تجار التجزئة في دول مجلس التعاون الخليجي متفائلون بأداء التجزئة في قطر على المدى القصير والمتوسط. فخلال السنوات الخمس الماضية، كان أداء مراكز تسوق التجزئة جيدا في قطر، مع معدلات إشغال مرتفعة، وزيادة مستويات الإيجار، وكانت زيادة الطلب من جانب المستأجرين الجدد تميز السوق القطرية.
وستؤدي الموجة الجديدة من بناء أسواق التجزئة إلى عرض ما يزيد على مليوني متر مربع من الأماكن القابلة للتأجير خلال فترة قدرها ثلاث سنوات، وفي حين سمح ذلك بدخول مجموعة من تجار التجزئة الدوليين إلى السوق، فقد أدى أيضا إلى مخاوف من زيادة المعروض.
وتتوقع «دي تي زد» ظهور سوق تجزئة من مستويين على مدى السنوات الثلاث المقبلة، حيث ينجذب العملاء إلى مراكز التسوق التي تتيح ساحات انتظار واسعة، ومناطق للترفيه الأسري. وبحسب «دي تي زد» فإنه رغم المناخ الاقتصادي الصعب في 2016، فقد استمرت الزيادة في إيجار الوحدات داخل مراكز التسوق الأكثر نجاحا، والفضل في ذلك يعود، إلى حد كبير، إلى أن ذلك السوق كان المعروض فيه منخفضا، حيث يتراوح الإيجار الشهري للمتر المربع في مراكز التسوق الموجودة بالدوحة من «260» ريالا إلى «300» ريال، في حين أن المتاجر الأكبر مساحة تؤمن إيجارا يتراوح من «170» ريالا إلى «220» ريالا شهريا للمتر المربع الواحد، في الوقت الذي تمكنت مراكز البيع بالتجزئة الجديدة من ضمان التأجير للعلامات التجارية العالمية الشهيرة في المواقع المتميزة وبإيجارات عالية.