ما زالت الآثار السلبية لحالة الركود التي تسيطر على السوق العقارية تلقي بظلالها على الوضع العام للسوق ما انعكس بشكل سلبي واضح على أداء الصناديق العقارية وفق خبراء ومراقبون للسوق العقاري، الأمر الذي أفضى إلى تراجع عوائد تلك الصناديق العقارية إلى متوسط سنوي يبلغ 7% فقط، مشيرين إلى ان الكثير من المستثمرين باتوا يفضلون المضاربات والاستثمار الفردي، بدلاً من الاستثمار المؤسسي، من خلال الاستثمار في وحدات الصناديق العقارية، معزين ذلك إلى عوائد المضاربات الأعلى من عوائد الصناديق، فضلاً عن النزعة الفردية المسيطرة على ثقافة الاستثمار لدى المستثمرين في السوق المحلي.
وأوضح المراقبون أن صناديق الاستثمار العقاري بالسوق المحلي محدودة، مما يقلل من فرصها للعمل كصانع سوق يساهم في ضبط إيقاع القطاع العقاري، داعين إلى إنشاء بورصة عقارية متخصصة، وإطلاق صناديق استثمارية عقارية عملاقة «جامبو»، تقود عملية التداول والأسعار، وتحدد اتجاهات السوق المستقبلية.
واوضحوا أن بعض الشركات العقارية تمتلك صناديق، لكنها محدودة، كما ان بعض البنوك وشركات التأمين وغيرها تمتلك صناديق، لكنها تعتبر ثانوية وليست رئيسية بالنسبة للنشاط العقاري، ويعرف صندوق الاستثمار العقاري بأنه صندوق يتيح للمستثمرين الفرصة للاستثمار في العقارات دون الاضطرار إلى امتلاك الممتلكات الفردية وإداراتها، ويتراوح عائدها مابين 7% و10% سنوياً.
تراجع العوائد
وقال مدير شركة روتس العقارية احمد العروقي، إن صناديق الاستثمار العقاري بالسوق المحلي محدودة مما يقلل من فرصها للعمل كصانع سوق يساهم في ضبط إيقاع القطاع العقاري، مضيفاً «الصناديق احد اهم أدوات الاستثمار العقاري وتتطلب توافر (جهة مالية وإدارة متخصصة وجهة إدارية واشرافية)، ولها خطط وأهداف واضحة، مشيراً إلى أنها عادةً تقوم بشراء عقارات منتجة تدر عائداً يتراوح ما بين 7% و10%.
وشدد العروقي على ضرورة ان تكون للصناديق اهداف واضحة، ايجابية وسلبية، مشيراً إلى ان إدارة الصناديق العقارية تختلف رؤيتها الادارية بعضها يعمل على الاستثمار طويل الأجل، وبعضها قصير الأجل وبعضها ينوع الاستثمار العقاري داخلياً وخارجياً.
وأكد ان الركود العقاري أدى إلى تراجع عائد الصناديق العقارية من 8% إلى 7% سنوياً، مشيراً إلى امتداد التأثير بسبب الركود إلى الدخل والايجار وحجم العقارات المملوكة للصندوق، مبيناً ان ربحية الصناديق الاستثمارية مرهونة بحزمة معايير، أبرزها نوعية العقار وموقعة وجودته وإمكانية مواجهة المخاطر المحتملة، كالركود العقاري وحال خلو الايجارات أو تعثر عملية البيع وغيرها.
واضاف؛ بات من الضروري البحث عن أدوات استثمارية بديلة تعمل على تجاوز كافة المخاطر والتحديات، حيث تعتبر الصناديق العقارية خيارا مناسباً نظرا لارتفاع درجة الكفاءة والمهنية للقائمين على إدارة هذه الصناديق، وفي مقدمتها البنوك الاستثمارية والشركات المالية المتخصصة، وبإشراف جهات رسمية، والتي تتولى مسؤولية وضع أطر عمل وآليات شديدة لحاملي الوحدات، فيما تمتد آليات الرقابة والمتابعة لتشمل فتح الحسابات الخاصة بالصناديق لخروج ودخول الأموال، في حين يكون للجهات الإشرافية مهام إعلان نتائج الأداء لحاملي الوحدات ومستثمري الصناديق.
وتابع قائلاً؛ من الملاحظ أن أهمية الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري ترتفع وبشكل متسارع لدى دول المنطقة، حيث تستثمر هذه الصناديق لدى القطاع العقاري المحلي بشكل أساسي، هذا ويعمل عدد كبير من هذه الصناديق ضمن هدف تنمية رأس المال عبر تطوير المشاريع العقارية، فيما يعمل جزء آخر منها على تنمية رأس المال وتقديم عوائد متوقعة خلال فترة عمل الصندوق، وهذا يعني إمكانية الجمع بين النمو على رأس المال والعائد المتوقع، وتتخذ الصناديق من التنوع أساسا لها في المنطقة.
بورصة عقارية
من جانبه قال الخبير والمثمن العقاري خليفة المسلماني: إن الصناديق العقارية المحلية تتسم بانها محدودة العدد كما لا توجد بورصة عقارية متخصصة تضبط ايقاع السوق العقاري، مشيراً إلى ان بعض شركات المساهمة كإزدان وغيرها تمتلك صناديق استثمارية، إلا ان غياب الصناديق العقارية الضخمة «الجامبو» يقلص تأثير الصناديق العقارية على تداولات وأداء القطاع.
واشار إلى أن الكثير من المستثمرين باتوا يفضلون المضاربات والاستثمار الفردي بدلاً من الاستثمار المؤسسي من خلال الاستثمار في وحدات الصناديق العقارية، معزين ذلك إلى عوائد المضاربات الأعلى من عوائد الصناديق، فضلاً عن النزعة الفردية المسيطرة على ثقافة الاستثمار لدى المستثمرين في السوق المحلي.
واضاف: ولعل ما يميز هذه الصناديق هو «الوضوح في الاستثمار المستقر والأداء شبه النمطي والثابت والعائد المقدر»، وهذا ما يتيح الفرصة للباحثين عن هذا النوع من الاستثمار بالاستثمار بها، كما أن نوعية الإدارة والرقابة عليها مختلفة عن شركات التطوير العقاري، مضيفاً «ان تردد الصناديق وتحوفها من المخاطر ربما يؤثر على الارباح في المقابل يغامر المستثمرون الافراد بالمضاربات في الحصول على الأرباح».
واوضح ان الصنايدق على سبيل المثال حين تبحث عن فرصة استثمارية وتضع هدفا عائدا «6%» صافي في السنة مثلا، أو شراكة من البداية تحقق هذا العائد، فإنها تمضي في ذلك مع دراسة المخاطر، بينما الافراد قد يحققون عائداً اكبر من ذلك عبر المضاربات، لكن ما يميز الصناديق توافر السيولة والاستثمار في أي مكان في العالم، كما أن فرص التسييل والتخارج لديه اكبر وهذه الميزة لا تتوفر لدى المستثمرين الافراد، ولذلك فإن شروط الحماية بالصندوق عالية ومميزة حقيقة، وهي قناة استثمارية مميزة.
حلول متنوعة
وفي ذات الصدد قال الخبير الاقتصادي احمد حسين، إن أهمية الصناديق العقارية تنبع من كونها أدوات استثمارية تركز على تلبية رغبات المستثمرين أفرادا وشركات من خلال توفير أدوات وحلول استثمارية متنوعة وجيدة لدى القطاع العقاري، مشيراً إلى أن التطورات العقارية المسجلة لدى السوق القطري تدعم الاتجاه نحو تأسيس المزيد من الصناديق المتخصصة، انسجاما مع التطورات الجديدة على المستوى الاداري والتشريعات التي اتخذتها الحكومة في هذا المجال.
ويرى أن موضوع التنويع على الأدوات الذي تضيفه صناديق الاستثمار العقاري تأتي لتخدم وتدعم الاتجاه الذي يحدد مسار السوق وعمليات البيع والشراء والتداول والأسعار، بالإضافة إلى تحسين مستويات الشفافية والافصاح واعتماد كل ما من شأنه الحفاظ على حقوق المساهمين خلال فترة الاستثمار في الادوات المالية التي يتم ترخيص العمل بها، وكذلك تطوير واستكمال اللوائح التنفيذية ذات العلاقة بالاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري.
واوضح أن الصناديق الاستثمارية تعتبر من أفضل الأدوات الاستثمارية الواجب تطويرها وتوسيع العمل بها نظرا لارتفاع قابليتها للتطبيق وتناغم شروطها مع نسبة عالية من المستثمرين من كافة الفئات.
ويؤكد حسين أن صناديق الاستثمار العقاري تعتبر بديلا مرتفع الجودة ومؤسسيا لكافة الأطراف، كما أنها قد تكون بديلا جيدا للاستثمار المباشر من قبل الأفراد والمؤسسات في المشاريع العقارية المختلفة، وقد تشكل فكرة جيدة وبديلا مكتملا من الناحية العملية للطرق الاستثمارية التقليدية، التي كانت سائدة في السابق وتعرض أصحابها لمخاطر كبيرة بسبب التجاوزات الحاصلة على آليات عملها، بعدما شاب الطريقة التقليدية في الاستثمارات العقارية الكثير من التحديات والإشكالات، أهمها عدم وجود أطر وآليات لحفظ حقوق المساهمين، عدم وضوح لآليات وطرق توزيع الأرباح على المساهمين وأصحاب الحصص، افتقار المساهمات المباشرة لآليات التخارج الواضحة، وعدم وجود جداول زمنية محددة منذ البداية لانتهاء تلك الاستثمارات، بالإضافة إلى عدم وجود رقابة بالمعنى الصحيح طوال فترة عملها.
صناديق العقار المتداولة
ويشار في هذا الصدد إلى صناديق الاستثمار العقارية المتداولة التي تجهز البورصة القطرية لادراجها قريباً وتعتبر: صناديق استثمارية عقارية متاحة للجمهور، يتم تداول وحداتها في السوق المالية وتُعرف عالمياً بمصطلح «ريت أو ريتس»، وتهدف إلى تسهيل الاستثمار في قطاع العقارات المطورة والجاهزة للاستخدام التي تدر دخلاً دورياً وتأجيرياً.
تتميز صناديق الاستثمار العقارية المتداولة بانخفاض تكلفة الاستثمار فيها مقارنة بصناديق الاستثمار العقارية الأخرى والتزامها بتوزيع 90% من صافي أرباحها دورياً (سنوياً) كحد أدنى، كما يمكن لهذه الصناديق الاستثمار محلياً وإقليمياً وعالمياً بشرط ألا يزيد إجمالي قيمة أصول الصندوق من العقارات خارج المملكة عن 25% وذلك وفقاً لسياسات واضحة ومحددة من قبل هيئة السوق المالية.
كما أن صناديق الاستثمار العقارية المتداولة – كغيرها من الأدوات الاستثمارية بالسوق المالية- تخضع إلى الرقابة والإشراف من جانب هيئة السوق المالية و«تداول»، كل بحسب اختصاصه. كما تُلزم أنظمة السوق المالية صناديق الاستثمار العقارية المتداولة بمستويات عالية من الشفافية والإفصاح تفوق تلك المفروضة على خيارات الاستثمار المتاحة في سوق العقار التقليدي.
يذكر ان خصائص صناديق الاستثمار العقارية المتداولة تتمثل في: عائد مشروط: يجب ألا تقل الأرباح الموزعة على ملاك الوحدات عن 90% سنوياً من صافي أرباح الصندوق. كما أن هذه الصناديق تمثل فرصة استثمارية حيث تتيح صناديق الاستثمارالعقارية المتداولة الفرصة للاستثمار بتكلفة منخفضة في صناديق عقارية لا تقل قيمتها عن 100 مليون ريال وتوفر هذه الصناديق سهولة الاستثمارحيث تتميز صناديق الاستثمار العقارية المتداولة بوضوح أنظمتها وسهولة التعامل بوحداتها – بيعاً وشراءً- بشكل مماثل للأسهم المدرجة بالسوق المالية.
وتحتوي صناديق الاستثمار العقارية المتداولة على أصول عقارية منشأة ومطورة وجاهزة للاستخدام ومدرة للدخل الناتج عن الإيجارات أو التشغيل. فيما يلتزم مدير الصندوق بتقديم تقارير دورية عن الصندوق ويتم عرضها على موقع تداول كغيرها من التقارير الخاصة بالشركات المدرجة في السوق المالية.