بات واضحاً أن الركود الذي كان يعاني منه القطاع العقاري بشكل عام في الدولة خلال العام المنصرم بدأ يشهد انفراج واضح لاسيما في الأشهر الثلاثة الأخيرة من2016 حيث استقرت أسعار تأجير المكاتب والمحلات التجارية كما استقرت أسعار تأجير الشق السكنية بعد انخفاض ملحوظ في الطلب أدى لانخفاض الأسعار بنحو 15%. ويربط محللون هذا التراجع في الواقع العقاري بشكل عام في قطر إلى تراجع اسعار النفط والغاز الذي أرخى بظلاله على كافة مفاصل الاقتصاد القطري كما اقتصاديات الدول المصدرة للنفط بشكل عام ولو كان الأمر في قطر أقل حدة بكثير من الدول الأخرى.
ومن المأمول أن يمثل اتفاق أوبك، نشاطاً لاستعادة الثقة في الاقتصاد بشكل أكبر وفي سوق العقارات القطري، بعد فترة من عدم اليقين.
انخفضت إيجارات المكاتب الرئيسية بمعدل يتراوح بين 10% و15% في عام 2016، وذلك بسبب انخفاض الطلب وزيادة المعروض، لكن شهد الطلب ارتفاعاً خلال الجزء الرابع من العام المنتهي 2016، وهو الأمر الذي يحتاج إلى الحفاظ على هذه المستويات لتجنب مستويات المعروض السابقة، في السوق خلال العام الحالي 2017 وما بعده.
ومن المؤشرات التي تبعث على التعافي، هو أنه بعد انخفاض الإيجارات السكنية في الـ 9 أشهر الأولى من العام الماضي، استقرت الإيجارات إلى حد ما في الربع الرابع من العام، وانخفضت الإيجارات السكنية بمعدل يتراوح بين 5 % و10% في عام 2016، وقد كانت هناك زيادة في المساكن ذات النوعية الجيدة «بأسعار معقولة» في الضواحي.
وتتوقع شركة «دي تي زد» إحدى كبريات الشركات العالمية للاستشارات العقارية في قطر، أن الانتهاء من العقارات السكنية الإضافية في عام 2017 سيساعد في تخفيف الضغط التصاعدي على الإيجارات، وهو الأمر الذي صار معلوماً في السنوات الأخيرة.
كما انخفض أداء الفنادق في الربع الرابع من العام الماضي، استمراراً للاتجاه الذي بدأ خلال السنتين الماضيتين وانخفاض معدل الإشغال والإيراد للغرف، نتيجة للانخفاض النسبي في أعداد السياح، تأثراً بالأوضاع العالمية، والتباطؤ الاقتصادي، إلى جانب تنامي جانب المعروض الجديد بشكل كبير، في السوق منذ عام 2014.
وتم خلال الربع الأخير من العام الماضي افتتاح أكبر مركز لتجارة التجزئة في قطر «مول قطر» في افتتاح تجريبي تمهيدي في ديسمبر الماضي، وهو الأمر الذي يمثل زيادة في إجمالي المعروض من إمدادات التجزئة إلى 838.000 متر مربع.
وتبلغ التكلفة الإجمالية لمشروع قطر مول أكثر من 4.88 مليار ريال، ليعتبر الأكبر في المنطقة، ويعدّ قطر مول حجر أساس في دعم رؤية قطر الوطنية 2030؛ حيث سيحقق لنفسه المكانة المنشودة كمركز إقليمي للتسوّق ومقصد بارز على خريطة السياحة العالمية.
وتلتزم إدارة قطر مول بدعم هذه الرؤية وبناء فريق عمل قادر على مواكبتها والارتقاء إلى توقعات العملاء والشركاء في الوقت ذاته، ويمتدّ «قطر مول» على مساحة 5.4 مليون قدم مربعة ويحتضن ما يفوق 500 متجر، كما استمر سوق العقارات في تحقيق أداء قوي في قطر على الرغم من انخفاض مبيعات التجزئة ما بين 10% و15% منذ العام 2015.
نظرة عامة على الاقتصاد
بعد عامين من تراجع أسعار النفط عالمياً بداية من منتصف 2014، شهد الربع الأخير من 2016 فترة من الاستقرار النسبي في الأسعار؛ ففي نوفمبر، اشتركت قطر في تقليل المعروض النفطي بـ4.5 % من الناتج الخام كجزء من محاولات منظمة أوبك لزيادة أسعار النفط عن طريق تقييد الإنتاج.
وبشكل عام، انخفض إنتاج النفط بنسبة 2.3 % في عام 2016، ولكن هذا لن يستمر؛ حيث سيحدث ارتفاع بنسبة 0.7 % في عام 2017.
وتشير التوقعات إلى حدوث نمو في الناتج المحلي الإجمالي غير النفطي بما يقرب من 5.8 % في عام 2016، مع توقعات متوالية بالارتفاع أكثر في عام 2017 على خلفية ارتفاع أسعار النفط والغاز، ونمو الأجور والضبط للعديد من الأوضاع المالية.
وخلال الفترة، شهد قطاع البناء والتشييد زيادة ملحوظة، وقدم أعلى مساهمة في نمو الناتج المحلي الإجمالي، بزيادة 9.9 % في 2015.
وتراجع التضخم في قطر إلى أدنى مستوى له في 11 شهراً عند 2.2 % في أكتوبر من 2.7 % في سبتمبر، وذلك بسبب انخفاض تكاليف الغذاء العالمي وانخفاض تكاليف النقل.
وتتوقع «أكسفورد الاقتصادية» أن يرتفع التضخم إلى 2.9 % في عام 2017 و3.5 % في 2018 على خلفية ارتفاع أسعار الغذاء العالمية، وخفض الدعم وزيادة الضرائب.
وتراجع قليلاً الفائض التجاري القطري في الأشهر الـ10 الأولى من عام 2016، وذلك بانخفاض نسبته 29% في الصادرات، ويرجع ذلك في المقام الأول إلى انخفاض أسعار النفط في الـ 6 أشهر الأولى من العام الماضي، ولكن من المتوقع أن يحقق الاقتصاد نمواً وارتفاعاً، بحسب أكسفورد إيكونوميكس، والعودة إلى تحقيق 4% فائضاً في عام 2017 وذلك بفضل ارتفاع الصادرات بشكل أفضل.
على الرغم من تأجيل بعض المشاريع في قطر على مدى الأشهر الـ 24 الماضية، فإن معظم مشاريع البنية التحتية الكبرى تتقدم كما هو مخطط لها، وهو الأمر الذي يساعد في الحفاظ والبقاء على النمو الاقتصادي للبلاد، وتبلغ التكلفة الحالية للمشاريع القطرية العملاقة التي تجري حالياً «261» مليار ريال، والتي لا تشمل مشاريع الطاقة والقطاع الخاص.
ويظهر جلياً للعيان، أن استراتيجية التنمية الوطنية الجديدة لدولة قطر، والتي تغطي السنوات من 2017-2022، ستحدد استراتيجية جديدة للوقوف على «قيود الميزانية الصعبة»، والعمل على توسيع دائرة التنسيق داخل الحكومة، وكذلك تمكين القطاع الخاص، للمساهمة في الاقتصاد الوطني.
سوق «المكاتب» وإدارة الأعمال والمشروعات
يغطي إجمالي عرض البنايات والمكاتب الإدارية في الدوحة، مساحة كبيرة في المنطقة بما يقدر بــ 4 ملايين متر مربع، يقع منها 1.63 مليون متر مربع في منطقة الخليج الغربي، ولا يوجد حالياً في المنطقة سوى 3000 ألف متر مربع مساحة متاحة للتأجير في الخليج الغربي، ما يعكس نسبة الإشغال، بمعدل توافر 17 % من الأسهم الرئيسية.
ويعد برج ريجنسي في شارع مجلس التعاون، أحدث إضافة إلى سوق المكاتب في الخليج الغربي، بأكثر من 23 ألف متر مربع من المساحة القابلة للتأجير الإجمالي. وخلال عام 2017 تتوقع «دي تي زد»، اكتمال منطقة «كيو بي»، إضافة إلى مساحة أخرى بـ230 ألف متر مربع في منطقة الخليج الغربي، وهناك عدد من مباني المكاتب الجديدة في لوسيل، التي من المقرر استكمالها خلال فترة وجيزة، وهو الأمر الذي سيزيد من الإمدادات الحالية، بنحو 134 ألف متر مربع أيضاً.
وبين عامي 2008 و2014، وقع على ما يقرب من 70 % من المكاتب في منطقة الخليج الغربي، بشكل رئيسي من قبل شركات النفط والغاز أو الهيئات المرتبطة بالحكومة. وقد أدى خفض الإنفاق الحكومي في أعقاب انخفاض أسعار النفط في انخفاض الطلب منذ عام 2014.
لكن شهد الربع الأخير من 2016، ارتفاعاً في الطلب إلى حد كبير من قبل قطاع النفط والغاز لأول مرة منذ 2014، وتسعى شركة قطر للبترول وشركة النفط توتال الفرنسية إلى توفير مساحة 15 ألف متر مربع، أماكن لمكاتب إدارية.
وتتوقع «دي تي زد» مع الانتعاش في أسعار النفط، ارتفاع الطلب الجديد، لكن قد لا يعود إلى مستويات طلب ما قبل عام 2014 خلال المدى القصير، كما ذكرت أنه سوف يكون هناك زيادة في الاعتماد على الطلب من القطاع الخاص.
فطوال عام 2016، تنامى حجم الاستفسارات عن أماكن المكاتب الجديدة من مستأجرين من القطاع الخاص، وكان هناك أحياناً كثير من الطلب على مساحات بين 200 متر مربع و500 متر مربع، وقد أدت الفجوة الأخيرة بين العرض والطلب في مستوى إيجارات المكاتب إلى تراجع بنسبة تتراوح بين 10 % و20 % خلال الـ 12 شهراً الماضية في «ويست باي» منطقة الخليج الغربي.
وفي التقدير الكلي، تقدر DTZ أن يتواصل الارتفاع في مساحة الأماكن الإدارية بالتخطيط لإضافة ما يصل إلى مليوني متر مربع من مساحات لمكاتب جديدة لدولة قطر خلال العقد المقبل، وعلى الأخص في منطقة لوسيل مارينا، «اينرجي سيتي» مدينة الطاقة، الخليج الغربي، ومشيرب.. ومن المرجح أن تزيد معدلات الشواغر، علاوة على احتمال انخفاض الإيجارات، ما لم يكن هناك استيعاب كبير في الطلب في كل من القطاعين العام والخاص على مدى السنوات الخمس المقبلة، بحسب ما ذهب توقع «دي تي زد».
ويبلغ التقدير في مكاتب الخليج الغربي بين 130 ريالاً و200 ريال للمتر المربع شهرياً، اعتماداً على الحجم والنوعية، مع ارتفاع الإيجارات (لكل متر مربع)، وهناك إيجارات بين 130 و170 ريالاً قطرياً للمتر المربع أيضاً وفق الاختلافات، بينما الإيجارات في مناطق مثل السد، وطريق المطار، وسي دي، فهي عادة بين 110 ريالات و150 ريالاً للمتر المربع في الشهر، اعتماداً على عمر المبنى ومستوى التشطيب الداخلي.
السوق السكني
كان الدافع وراء نمو وازدهار سوق العقارات السكنية في قطر، هو الزيادة السريعة في عدد السكان خلال السنوات الأخيرة؛ حيث وصل عدد السكان إلى 2597.453 مليون في ديسمبر، بنسبة نمو 7.6% سنوياً.
وتدرك «دي تي زد» أن جزءاً كبيراً من السكان الجدد هم من عمال البناء، وزيادة الطلب على البناء المنخفض التكلفة المنخفضة كسكن للعمال.
وانخفض الطلب على الشقق السكنية في مناطق مثل اللؤلؤة- قطر، الخليج الغربي، السد وبن محمود، عن مستويات ما قبل عام 2015، مع انخفاض أسعار النفط.
وكان انخفاض الطلب إلى جانب زيادة المعروض من الوحدات السكنية الرئيسية والثانوية، أوجد انخفاضاً في مستويات الإيجار في العديد من الأحياء السكنية خلال الـ 9 أشهر الأولى من عام 2016، لكن الأشهر الأخيرة شهدت استقراراً في السوق.
وشهد العام 2016 زيادة في الطلب على الشقق والفلل في الضواحي الطرفية مثل عين خالد وأبوهامور ومعيذر؛ حيث يتم إنشاء وتطوير المباني على أحدث الطرز الحديثة وبنوعية ممتازة، بنسب إيجار أقل مما هي عليه ومتوفرة في أحياء أكثر مركزية.
وكانت نسب التأثر منخفضة، في ما يخص الإيجارات في منطقتي لؤلؤة قطر والخليج الغربي بسبب انتقال العاملين من ذوي الياقات البيضاء، مع إيجارات تراوحت بين 5% و10% أقل من الربع الأخير من 2015.
لكن تعكس الزيادات الأخيرة في أسعار النفط المدعومة باتفاق أوبك في نوفمبر للسيطرة على إنتاج النفط، استعادة للثقة الاقتصادية.
وتتوقع «دي تي زد» أن هذا قد يؤدي إلى زيادة في الطلب على الوحدات السكنية والفلل، إلا أنه من غير المرجح أن تزيد الإيجارات مرة أخرى على المدى القصير بسبب المعروض الجديد الذي سيمتد– وفق المرجح- في السوق من الآن وحتى عام 2018.
وإجمالاً، فبعد زيادة أسعار البيع بين عامي 2011 و2015، شهدت السوق العقارية استقراراً في متوسط الأسعار في عام 2016. فشقق التمليك في اللؤلؤة قطر تم فيها بيع وفق معدل يتراوح ما بين 13 و15 ألف ريال للمتر المربع، بينما كانت الشقق في المباني الجديدة بما يزيد على 17 ألف ريال للمتر المربع، على الرغم من أن حجم المبيعات قد انخفض منذ 2014.
سوق الضيافة
ووفقاً للتقرير السنوي للهيئة العامة للسياحة القطرية 2015، يقدر العرض الكلي من الغرف والأجنحة والشقق الفندقية في قطر بما يتجاوز رقم 20.700 ألف في ديسمبر عام 2015، أي بزيادة قدرها 30 % في 24 شهرا.
بناءً على أبحاث شركة «دي تي زد،» بما يضيف نحو 1800 غرفة إلى السوق في عام 2016، كان آخرها في فندق الريان في مول قطر، و«كيارف» في منطقة الخليج الغربي، وكلاهما افتتح في ديسمبر.
وبحسب دي تي زد، هناك 125 فندقاً وشقق فندقية في الدوحة. تصنف 88 % منها على أنها غرف فندقية، وأكثر من 70% من المنشآت الفندقية إما أنها تحمل 4 نجوم أو 5 نجوم.
ووفقاً لتوقعات الهيئة العامة للسياحة، فـ433% من إنشاءات الضيافة المقبلة، والتي قيد التطوير، هي ضمن هذه الفئات الراقية.
وتذكر دي تي زد، أن ما يقرب من 25 ألف غرفة وشقة فندقية، في 64 مبنى، هي حالياً في مراحل مختلفة من البناء في قطر.
وإذا تم الانتهاء في الموعد المحدد، فيمكن أن يتضاعف إجمالي المعروض من الغرف الفندقية والشقق الفندقية، لترتفع إلى أكثر من 47 ألف غرفة بحلول عام 2020.
وتملك قطر القدرة نحو الالتزامات، بتوفير أكثر من 60 ألف غرفة فندقية استعداداً لاستضافة نهائيات كأس العالم لكرة القدم عام 2022.
ويتوالى توافد السياح على قطر نظراً لما تتمتع به البلاد من إمكانات كبيرة؛ حيث يستمر النمو السياحي، لكن نوهت، الهيئة العامة للسياحة، بأن أعداد السياح خلال الأشهر الأولى من العام الماضي، كانت قد انخفضت بنسبة 3% فقط، مقارنة بنفس الفترة من عام 2015. لكن الأمر مبشر بشكل إجمالي، حيث زار البلاد، 2.182.769 مليون سائح خلال الفترة من يناير إلى سبتمبر، وشكل الزوار من دول الخليج العربي نسبة 50%.
وكانت قد انخفضت نسب الإشغال الفندقية خلال الأشهر الأولى من 2016، نظراً لزيادة المعروض وتراجع عدد السياح، بنسبة انخفاض قدرها 14% عن عام 2015. ومن أجل الحفاظ على نسب أفضل، تعمل البلاد على تحسين مستويات أداء الفنادق، المتميزة بالأساس، وسوف تصب قطر تركيزها على تطوير صناعة السياحة في السنوات المقبلة.
وقرنت قطر الأفكار بوضع الخطط الاستراتيجية الطموحة، في قطاع السياحة وفق رؤية قطر الوطنية 2030، عبر برنامج لاستثمار 45 مليار دولار، في المشاريع السياحية على مدى السنوات المقبلة.
والهدف من هذا البرنامج هو جذب أكبر عدد من السياح من دول مجلس التعاون الخليجي ومن العالم، وفق هدف طموح بزيادة الضيوف الوافدين سنوياً إلى 7 ملايين زائر بحلول عام 2030.
سوق التجزئة
يعد الانتعاش هو العامل المهم خلال الفترة المقبلة؛ حيث زاد المعروض من حجم مراكز التجارة «تجارة التجزئة المنظمة» بنسبة 30% في ديسمبر، مع افتتاح مول قطر.
وتذكر شركة دي تي زد، أن صافي المساحة المتاحة للتأجير في مول قطر تصل إلى ما يقرب من 195 ألف متر مربع، وهو الأمر الذي يرفع نسب إجمالي المتوافر في هذا القطاع بالدوحة إلى 838 ألف متر مربع، موزعة على 15 مركزاً تجارياً.
واستفادت قطر من النمو القوي في قطاع تجارة التجزئة في السنوات الأخيرة، وذلك مع تزايد عدد السكان وكذلك ارتفاع الدخول العالي، وفي عام 2015 قدر البنك الدولي أن إجمالي الناتج المحلي- وفق تعادل القوة الشرائية- قد بلغ 143.788 دولار، وهو ما يمثل أعلى مستوى متاح لدخل الفرد بالعالم.
ورغم التباطؤ الاقتصادي الذي يشهده العالم، وتأثر دول الخليج بدرجة متفاوتة، ومن ضمنها دولة قطر، في الآونة الأخيرة، كان حجم التأثر في قطاع التجزئة متناسباً، حيث حدث انخفاض في الإنفاق في أسواق تجارة التجزئة بنسبة تتراوح بين 10% و15% منذ عام 2015.
وتظهر بحوث «دي تي زد» أن النظرة لتجارة التجزئة من قبل جميع دول مجلس التعاون الخليجي، نظرة متفائلة بشأن أداء أسواق التجزئة في قطر (مراكز التجارة) في المدى القصير إلى المتوسط.
يوجد حالياً 9 مراكز تجارية جديدة، للبيع بنظام التجزئة قيد الإنشاء في جميع أنحاء الدوحة وضواحيها، ما سيؤدي إلى زيادة المعروض الكلي من مراكز التجزئة ومساحتها إلى 1.85 مليون متر مربع وتقول الأبحاث، أنه بعد الانتهاء من الإنشاءات، فمن المرجح أن يتأثر النشاط في القطاع، نطراً لتأثير ديناميكيات سوق التجزئة في قطر.
وعلى الرغم من التحديات التي كانت في عام 2016، لم تتأثر الإيجارات في قطاع التجزئة ومستويات الإشغال، فالقطاع يخضع عادة لشروط عقد الإيجار، لمدة 5 سنوات، بما يعكس نظرة على المدى الطويل للمناخ الاقتصادي السائد.
وتقدر الإيجارات في المراكز التجارية الموجودة في الدوحة بين 260 ريالاً و300 ريال للمتر المربع شهرياً، بينما المعدلات في المتاجر الكبرى بين 170 و220 ريالاً للمتر المربع شهرياً.
وشهد النشاط الإيجاري في اللؤلؤة قطر زيادة خلال الأشهر الستة الأخيرة من 2016 مع زيادة الطلب، وسط هيمنة لمنافذ الأغذية والمشروبات، عن منافذ بيع الأدوات والملابس العصرية التي تتبع آخر خطوط الموضة.